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Plus-values des particuliers

Exonération au titre de la première cession d’une résidence secondaire : précision sur le remploi

Pour l’application de la condition de remploi dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale, il ne peut être fixé in abstracto une durée d’occupation qui serait présumée suffisante pour emporter l’exonération au titre de la première cession d’une résidence secondaire, sans examiner l’ensemble des circonstances de fait.

Le vendeur qui cède un logement autre que sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière s’il procède au remploi du prix du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale (CGI art. 150 U, II.1° bis).

Dans ce cas, le montant de plus-value exonéré est proportionnel au montant du prix de cession que le cédant remploie, étant entendu que cette exonération est limitée à une seule cession par contribuable.

Par ailleurs, pour bénéficier de l'exonération, il faut que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession.

En l’absence de mention explicite d’une durée minimale de conservation de la nouvelle résidence principale pour conserver le bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la première cession d’un bien locatif, un député a interrogé le Ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique afin d’obtenir des précisions.

Reconnaissant que le législateur n’a pas fixé de condition tenant à la durée d’affectation à la résidence principale pour le bénéfice de cette exonération, le ministre interrogé rappelle que sont considérés comme une résidence principale pour l’application de la condition de remploi, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

En outre, la notion de résidence effective implique qu’une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait le caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre.

L’affectation du logement à la résidence habituelle et effective du contribuable doit être d’une durée suffisamment significative pour que la réalité de cette affectation ne puisse être remise en cause. Il s’agit toutefois d’une question de fait, appréciée au cas par cas par l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, de sorte qu’il ne peut être fixé in abstracto une durée d’occupation qui serait présumée suffisante pour emporter l’exonération sans examiner l’ensemble des circonstances de fait.

À noter. Il appartient au contribuable de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. A cet égard, les éléments de preuve de l’occupation comme résidence principale reconnus par la jurisprudence en matière d’exonération des plus-values immobilières au titre de la cession de la résidence principale peuvent servir d’illustration (CGI art. 150 U, II.1° ; voir « Plus-values immobilières », RF Web 2024-2, § 276).

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF Web 2024-2, §§ 300 à 321

Rép. Min. Ranc n° 4693, JO 3 juin 2025, AN quest. p. 4331

Date: 08/07/2025

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