Patrimoine

Achat ou vente en viager : quel traitement fiscal ?

La vente en viager permet de vendre l’immeuble tout en continuant de l’habiter (ou non), moyennant le paiement d'un bouquet (capital) et d'une rente tant que le vendeur est en vie. Complément de retraite côté vendeur, et investissement immobilier minoré, sous réserve que la longévité du vendeur ne soit pas trop importante, côté acquéreur, le viager connait un regain d’intérêt à en juger par le nombre d’offres sur le marché.

Dans le viager, le prix peut être payé, en partie au moyen d’un capital (le bouquet) comptant (entre 20 % et 30 % de la valeur du bien), et le solde, ou la totalité à défaut de bouquet, au moyen d’une rente viagère versée par l’acquéreur (débirentier) au vendeur (crédirentier). Nous passons en revue le traitement fiscal de ce mode d’acquisition.

Quid des droits de mutation ?

Les droits de mutation (dans la quasi-totalité des départements, 5,80 % prélèvements additionnels compris) sont calculés sur le capital de la rente exprimé dans l’acte (augmenté de la fraction du prix payée comptant).

Quid de l’impôt sur le revenu ?

Pour le crédirentier : la rente est imposable mais seulement pour une fraction de son montant selon l’âge du crédirentier au moment de l’entrée en jouissance de celle-ci : 70 % s’il était âgé de moins de 50 ans à la date considérée ; 50 % s’il était âgé de 50 à 59 ans inclus ; 40 % s’il était âgé de 60 à 69 ans inclus ; 30 % s’il était âgé de 70 ans ou plus. Lorsque la rente est constituée au profit d’un couple avec réversibilité sur la tête du survivant, l’âge à retenir pour le calcul du pourcentage imposable est celui du plus âgé des deux conjoints au moment de l’entrée en jouissance de la rente réversible. La déduction forfaitaire de 10 % ne s’applique pas.

Outre l’IR, la rente est soumise, à hauteur de sa fraction imposable, aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine pour 17,20 % (dont 6,8 % de CSG déductible du revenu global de l’année de son paiement).

Pour le débirentier : Les arrérages versées à titre onéreux ne sont pas déductibles des revenus du débirentier. Néanmoins, les arrérages versés doivent être télédéclarés sur un formulaire 2466.

Quid de l’impôt sur les plus-values ?

Sauf exonérations (au titre de la résidence principale, pour durée de détention, ….), la plus-value de cession est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (CGI art. 150 V). Lorsque le bien a été acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts (CGI art. 150 VB). Toutefois, le débirentier est autorisé à substituer à cette valeur le montant des arrérages effectivement versés augmenté de la fraction du prix payée comptant et, si le crédirentier est toujours en vie au moment de la revente, du capital représentatif de la rente restant à verser (BOFiP-RFPI-PVI-20-10-20-10-§ 80-12/09/2012).

À noter : En cas de décès du crédirentier, l’acquéreur en viager, devenu plein propriétaire du bien, ne peut pas se prévaloir de la doctrine administrative selon laquelle « lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant » (BOFiP-RFPI-PVI-20-10-20-10-§ 220-12/09/2012) qui ne vise pas le cas particulier de l’imposition de la plus-value résultant de la cession d’un immeuble acquis moyennant le paiement d’une rente viagère (CAA Bordeaux 6 novembre 2018, n°16BX02162).

Quid des impôts locaux ?

Y compris dans le cas où le crédirentier s’est réservé l’usage du bien, la taxe foncière est due par le débirentier (BOFiP-IF-TFB-10-20-20-§ 100-06/11/2015). Quant à la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant des locaux au 1^er janvier de l’année d’imposition qui peut être, selon le cas, soit le crédirentier (viager occupé), soit le débirentier (occupant le logement à titre de résidence principale ou secondaire), soit le locataire de ce dernier.

À noter : dans le cas où, au lieu d’un simple droit d’usage et d’habitation, le crédirentier se serait réservé l’usufruit du bien cédé (usufruit conférant des prérogatives plus larges, dont la possibilité de louer le bien), la taxe foncière resterait à sa charge (BOFiP-IF-TFB-10-20-20-§ 10-06/11/2015).

Quid de l’IFI ?

Pour le crédirentier : Un crédirentier conservant la jouissance de son bien (viager occupé) doit déclarer la valeur de son droit, calculé selon le barème de l’article 669 du CGI. En effet, vis-à-vis de l’IFI, le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation se trouve dans une situation absolument identique à celle d’un usufruitier. Or l’on sait que les contribuables étant devenus usufruitiers à la suite de la vente de la nue-propriété de leur bien sont imposables sur la valeur de l’usufruit de celui-ci (CGI art. 968, 2°).

Pour le débirentier : Selon le cas, le débirentier doit déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété (viager libre) ou pour sa valeur en nue-propriété seulement (viager occupé). Corrélativement, il peut comprendre dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente au 1^er janvier de l’année d’imposition (BOFiP-PAT-IFI-20-40-10-§ 100-08/06/2018). Cette valeur de capitalisation se calcule en utilisant le barème publié par l’administration (imprimé n° 2725-NOT-D).

Quid des droits de donation et de succession ?

En cas de décès du crédirentier, son usufruit ou son droit d’usage s’éteint sans perception de droits de mutation (CGI art. 1133). En cas de reversion de rentes viagères sur la tête du conjoint survivant ou du partenaire d’un Pacs ou entre parents en ligne direct, aucun droit de mutation n’est dû (CGI art. 793, 1.5° et 796-0 bis). Dans les autres cas, elles sont taxables, les droits étant alors calculés sur la valeur en capital de la rente déterminée en fonction de l’âge du bénéficiaire de la réversion à la date du décès.

En cas de décès du débirentier, ses héritiers ou légataires doivent naturellement faire figurer le bien acquis en viager dans l’actif taxable de la succession. En contrepartie, étant tenus au service de la rente si le crédirentier est toujours en vie à la date du décès du débirentier, ils peuvent comprendre dans le passif déductible la valeur en capital de celle-ci.

En cas de donation du bien par le débirentier, même si le paiement de la rente est mis à la charge du donataire, les droits sont calculés sur la valeur totale du bien (donc sans déduction de la valeur de la rente restant à servir). En effet, sauf lorsqu’elles portent sur des biens affectés à l’exploitation d’une entreprise, des dettes ne peuvent être prises en compte pour le calcul des droits de donation que si elles ont été contractées auprès d’un établissement de crédit (CGI art. 776 bis, I.b).

Pour finir : qu'est-ce que le viager mutualisé ?

Cette formule n’a pas grand-chose à voir avec la vente en viager de l’immobilier. Il s'agit en fait d'un pur placement financier qui s’apparente à l'achat de parts de SCPI. Un fonds d’investissement acquiert des logements en viager de façon à diluer le risque de longévité. Il émet des parts qui sont ensuite cédées à des investisseurs et dont le rendement varie en fonction des biens immobiliers acquis.