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Bail commercial

Bail commercial : la Cour de cassation précise le régime des charges récupérables

Près de 12 ans après la loi dite « Pinel » qui a imposé de nouvelles obligations au bailleur concernant les charges, la Cour de cassation en précise les modalités de récupération.

Les obligations incombant au bailleur en matière de charges

Un inventaire précis des charges exigé dans le contrat de bail commercial. - Dans un souci de transparence, la loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi « Pinel » a réformé le régime des charges.

Ainsi, les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, lequel inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé au locataire par le bailleur (c. com art. L.145-40-2, al.1).

Des obligations de communication à remplir par le bailleur. - L'état récapitulatif annuel des charges que doit envoyer le bailleur inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges. C'est donc le moment où le bailleur informe le locataire de la régularisation des charges qu'il opère.

Cet état doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété.

Par ailleurs, à la demande du locataire, le bailleur doit lui communiquer tout document justifiant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés (c. com art. R.145-36).

La Cour de cassation les précise et clarifie le régime des charges récupérables par le bailleur

Tenir à disposition du locataire les justificatifs de charges ne suffit pas.– Dans une première affaire, un locataire demande au bailleur le remboursement de provisions sur charges et voit sa demande rejetée par la Cour d’appel alors même que le bailleur ne lui a pas communiqué les justificatifs des charges contestées.

Les juges d’appel fondent leur décision sur le fait que le bailleur a, dans des courriers de reddition des charges, listé poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier et calculé la part revenant au locataire au prorata de la surface qu’il occupe, permettant à ce dernier de vérifier le bien-fondé des charges réclamées. En outre, ils relèvent que le locataire ne conteste pas que les différentes factures justifiant ces dépenses ont été mises à sa disposition par le bailleur.

Le locataire forme un pourvoi et la Cour de cassation censure la décision d'appel soulignant que la communication des justificatifs de charges exigée par la loi « Pinel » requiert du bailleur non pas une simple mise à disposition mais une transmission (c. com art.R.145-36) (c. cass, 3^e ch., 29 janvier 2026, n° 24-14982).

Communiquer hors délai l'état récapitulatif annuel n'est pas d'office sanctionné par la restitution des provisions.– Dans une seconde affaire, un locataire demande le remboursement de provisions sur charges qu’il a acquittées de 2016 à 2020 au motif que le bailleur ne lui a pas pour ces années adressé d'état récapitulatif annuel dans le délai imparti et que lorsqu'il a procédé en retard à la régularisation, c'est sans justifier les charges.

Les juges d’appel rejettent sa demande car au cours de la procédure devant eux, le bailleur fournit les pièces justificatives et le locataire n’en discute ni le principe, ni le montant. Ainsi justifiées, ils jugent les charges exigibles.

Selon le locataire, communiquer hors délai l'état récapitulatif annuel prive le bailleur du droit de conserver les provisions sur charges. Il forme donc un pourvoi, en vain.

La Cour de cassation juge que le bailleur qui ne communique pas dans le délai prévu à l’article R. 145-36 du code de commerce, ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel, n’est pour autant pas tenu de restituer les provisions versées dès lors qu’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles. Aussi, la Cour confirme la décision d'appel (c. cass, 3^e ch., 29 janvier 2026, n° 24-16270).

Deux décisions pour une application équilibrée du régime des charges.- Ces deux décisions portent sur des points essentiels du régime des charges et favorisent l'équilibre entre les droits et obligations des parties en la matière.

D’un côté, l’exigence d’une démarche proactive du bailleur dans la fourniture des justificatifs des charges est favorable au locataire qui pourra dès lors plus facilement en vérifier le montant et donc, s'il y a lieu, en obtenir restitution.

D’un autre, juger que le caractère tardif de l’envoi de l’état récapitulatif annuel ne suffit pas en soi à permettre au locataire de se faire rembourser des charges dûment justifiées bénéficie au bailleur.

Elles ont par ailleurs en commun d'inciter le bailleur à faire preuve de rigueur dans sa gestion administrative afin d'être, si besoin, aussi bien en mesure de justifier le montant des charges réclamé que de prouver la transmission au locataire des justificatifs.

Pour aller plus loin : RF 2025-3 « Le bail commercial » §§ 69 et s.

Cass. civ., 3e ch., 29 janvier 2026, nos 24-16270 et 24-14982